양도소득세 계산기
부동산 양도소득세를 간편하게 계산해보세요 (2026년 세법 적용)
기본 정보
계산 결과
2026년 양도소득세 기준
- 기본공제: 연간 250만원
- 세율: 6~45% 누진세율 (과세표준 기준)
- 1주택 비과세: 보유·거주 2년 이상, 12억원 이하 (조정지역 추가 요건)
- 다주택 중과: 조정지역 2주택 +20%p, 3주택 +30%p
- 장기보유공제: 3년 이상 보유 시 연 4% (최대 80%)
절세 TIP
2년 이상 보유·거주 시 12억원까지 비과세 (조정지역은 추가 요건 확인)
비조정지역 2주택은 중과 대상 아님. 장기보유공제로 세금 절감 가능
취득세, 중개수수료, 법무사비용, 자본적 지출(리모델링) 등 모두 공제 가능
이 계산기는 참고용이며, 실제 세액은 개별 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 정확한 세액은 세무사와 상담하세요.
자주 묻는 질문
양도가액 12억 원 이하, 2년 이상 보유(조정대상지역은 2년 이상 거주 포함) 시 양도소득세가 비과세됩니다. 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 취득한 주택은 2년 거주 요건이 필수입니다.
네, 2026년 5월 9일까지 양도(잔금청산일 기준) 시 조정대상지역 내 주택도 기본세율을 적용받지만, 5월 10일부터는 중과세율(기본세율+20~30%p)이 적용됩니다. 유예 기간 내 양도 시 장기보유특별공제도 최대 30%까지 받을 수 있습니다.
과세표준 구간별로 1,400만원 이하 6%, 5,000만원 이하 15%, 8,800만원 이하 24%, 1.5억원 이하 35%, 3억원 이하 38%, 5억원 이하 40%, 10억원 이하 42%, 10억원 초과 45%입니다. (과세표준 × 세율 – 누진공제액)
3년 이상 보유 시 양도차익에서 일정 비율을 공제하는 제도입니다. 1세대 1주택은 보유·거주 기간에 따라 각 최대 40%씩 합산 최대 80%까지 공제 가능합니다. 반드시 3년 이상 보유 중 2년 이상 거주해야 합니다.
취득가액, 자본적지출(베란다 섀시, 거실 확장, 난방시설 교체 등), 양도비용(중개수수료, 취득세, 법무사 비용, 세무사 신고수수료 등)이 필요경비로 인정됩니다. 단순 수리비(벽지, 장판, 싱크대 교체)는 제외됩니다.
이사, 학업, 취업 등으로 신규 주택 취득 후 일시적으로 2주택이 되는 경우, 일정 기간 내 기존 주택을 처분하면 1주택자로 인정받아 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 혼인으로 인한 2주택은 5년 이내, 상속 합가는 10년 이내 처분 시 특례가 적용됩니다.
양도일(잔금청산일)로부터 2개월 이내에 예정신고 및 납부해야 합니다. 지방소득세는 양도소득세의 10%이며, 국세와 별도로 신고·납부합니다. 미신고 시 무신고 가산세가 부과될 수 있습니다.
1세대 1주택이어도 양도가액이 12억 원을 초과하면 비과세되지 않습니다. 12억 원 초과분에 대해서는 양도소득세를 납부해야 하며, 장기보유특별공제는 적용받을 수 있어 보유·거주 기간이 길수록 세금 부담이 줄어듭니다.
